一、90平米是满足目前最多家庭结构需求的最小面积

1、目前中国最多、维持时间最长的家庭结构是三口之家，对房间数量最低需求是三个房间。

目前中国最常见、最多的家庭结构是三口之家，而且在人的一生中，这种家庭结构延续的时间最长。因此对房屋功能性最低需求就是必须有三个房间，一个父母房间、一个宝宝房间，一个是照看宝宝的祖父母临时居住房间。所以无论面积做的多小，也必须满足潜在购房者三个房间的功能需求。

2、目前房地产市场都是高层建筑，得房率70%-80%，实际使用面积是63-72平米。

目前房地产市场的基本上是18-33层的高层建筑，高层建筑因为建设指标有强行规定，因此公摊面积大，得房率只能维持在70%-80%之间，90平米户型实际使用面积只有63-72平米。

3、63平米-72平米实际使用面积已经是满足三房的最低标准，面积不能再减少了。

63-72平米已经是建设三房的最低标准，严格来说是2+1房，其中一个房间面积很小，但考虑到是满足祖父母临时居住，因此基本能满足购房者的需求。这样的小三房主要考虑的是功能性，舒适型已经降到最低，如果面积再变小就不能满足拥有三房的标准了。

二、90平米是税收分割点，面积再大契税会上涨50%-100%

90平米面积不能变小，但为什么不能增大点提高户型的舒适度了。这主要由于90平米正好是税费分割点，如果大于90平米契税会提高50%-100%。假设一套200万的房子，如果90平米以下契税是2万，如果是90平米以上是3万-4万。

90平米左右的客群基本是刚需客，他们对价格极端敏感，对功能需求排序较高，对舒适性要求排序极低。90平米增加几平米并不能极大提升房屋的舒适度，但却会提供整套房的税费水平，并不符合刚需客户的心理需求。

因此开发商基本在满足基本三房功能需求同时，控制面积不超过90平米。

三、无论投资者还是自住者都喜欢这个户型，转手率最高的户型。

从自住角度来说：90平米是满足基本功能面积最小的户型，因此购房门槛最低，月供压力小，性价比最高，因此最受购房者欢迎，是潜在客户最多的户型。

从投资角度来说：90平米在不损失房间数量最小的户型，这意味着租金回报率远远高于其他户型，因为租赁市场独立空间回报率是高于面积的大小，简单来说，同样90平米三房租金和110平米三房的租金收益是差不多的，但由于两者投入成本不同，90平米三房的回报率无疑是最高的。另外由于投入资金少，对于投资者风险降低了需求，转手率也高于其他户型。

综上所述：90平米户型是满足最基本功能的最小户型。从刚需角度来看，基本满足长期居住需求，购房门槛低，税费低，性价比高；从投资角度来看，租金回报率高，投入资金少，投资风险低，转手率高。